Comment investir en loi Censi-Bouvard ?

immobilier

Publié le : 11 août 20227 mins de lecture

Aperçu du texte. Vous avez le droit d’utiliser le texte uniquement une fois que vous l’avez accepté. Le dispositif Censi Bouvard s’inscrit dans une catégorie bien particulière d’investissement en meublé. Il donne droit à des avantages fiscaux et l’accès au statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel. Le point sur un mécanisme attractif sous réserve d’en respecter les règles.

Investissement en loi Censi-Bouvard, en quoi cela consiste ?

La loi Censi Bouvard répond à un besoin sociétal et à l’attrait grandissant pour la location meublée par rapport à la location nue. Cette loi a vu le jour grâce aux députés Yves Censi et Michel Bouvard qui ont proposé le texte à l’Assemblée nationale en 2009. Le texte alors voté prévoit une aide de l’État aux personnes investissant dans un bien meublé destiné à la location et situé dans des résidences agrées avec services (dont la liste est détaillée un peu plus loin). Lorsque vous réalisez un investissement immobilier Censi Bouvard, vous achetez un logement faisant partie d’un ensemble immobilier de services, géré par un exploitant. Vous serez ensuite lié à l’exploitant de l’immeuble par un bail commercial. Ce gérant vous reversera ensuite les loyers perçus par la clientèle de son établissement, minorés d’un pourcentage établi par contrat. Un investissement immobilier en Censi-Bouvard comporte un avantage majeur pour l’investisseur. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt et de la récupération de la TVA. Le montant de la déduction fiscale est égal à 11 % du prix de revient de l’investissement (hors meubles et taxes) étalé sur 9 ans. Par ailleurs la TVA à 20 % ne peut être récupérée que sur l’achat de bien neuf. L’avantage fiscal s’applique dans une limite de 300 000 € par investissement (il est possible d’acquérir plusieurs logements par an dans la limite des 300 000 € d’acquisition). Le surplus n’est pas pris en compte. Cela signifie qu’un investisseur acquérant un bien correspondant au cadre précité, peut économiser jusqu’à 33 000 € sur une période linéaire de 9 ans, soit 3 666 € par an. Si le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant de l’imposition, l’excédent est reportable sur 6 ans à condition que le logement soit toujours loué l’année de l’utilisation du report de la réserve. Comme pour tout investissement, avant de se lancer, il convient de tenir compte de son taux de rendement, de la souscription éventuelle d’un prêt immobilier avec des mensualités à rembourser. Se faire conseiller par des experts de la défiscalisation immobilière est vivement recommandé.

Les conditions d’acquisition pour être éligible au dispositif Censi Bouvard

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par ce mécanisme, vous devez acheter un bien meublé neuf, en rénovation mais achevé depuis plus de 15 ans ou en meublé en VEFA. Il doit être situé dans les ensembles immobiliers suivants :

  • Les résidences étudiantes agréées avec services
  • Les résidence médicalisée, établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad)
  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées, neuves ou rénovées
  • Les résidences avec services agréées pour personnes handicapées
  • Les résidences d’accueil et de soins agréées avec services
  • Les résidence de tourisme agrées avec service
  • Les résidences accueillant une clientèle d’affaires.

Tous ces établissements sont tenus de proposer au moins trois services (réception, restauration, ménage, soins sur place, fourniture de linge de maison…)

Les conditions de location

Le bien sera loué meublé via un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans. Ce bail commercial va servir à contractualiser la relation entre l’investisseur et le gestionnaire de la résidence chargé de collecter les loyers et de les reverser. Le bail commercial sert également à fixer la répartition des charges entre le bailleur et le gestionnaire ce qui représente un point essentiel pour éviter de futurs litiges. Les loyers perçus par l’exploitant de la résidence au titre du bail commercial sont soumis à la TVA à 5.5 %. Le reversement des loyers est donc assuré avec sérénité grâce à la gestion de l’immeuble par un bailleur commercial. Il appartient à l’investisseur de mettre le bien en location dans les 12 mois suivant sa livraison. Il n’existe pas de zonage exigé pour le bien ni de plafond de ressource du locataire. De même la location en Censi-Bouvard n’est pas soumise à un plafond de loyer. Néanmoins, le logement étant loué équipé, et donc offrant un » service » supplémentaire, le tarif locatif sera en toute logique supérieur à ceux pratiqués en location nue.

Le régime fiscal applicable aux investissements Censi-Bouvard

En tant qu’acquéreur d’un bien immobilier acquis via la loi Censi Bouvard, vous exercez une activité de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Cette caractéristique d’activité non professionnelle ne vous autorise pas à percevoir plus de 23 000 € de loyers par an et ne doit pas représenter plus de 50 % de vos revenus globaux. Sur le plan fiscal, les recettes locatives qui entrent dans ce cadre sont rangées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Investir en LMNP permet à la personne concernée d’effacer la moitié de recettes locatives perçues de son revenu imposable en appliquant un abattement de 50%. Si le montant total des recettes locatives dépasse 23 000 € et la moitié de son revenu global, l’investisseur devra passer au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Attention, car ce régime consécutif à la perte du régime LMNP vous exclut aussitôt du bénéfice du dispositif Censi-Bouvard. Si vous n’êtes plus éligible au régime LMNP vous devrez alors opter pour le régime réel et déduire dans ce cas les amortissements et autres charges consécutives à l’exploitation du logement. Lorsque vous commencez votre activité de loueur en meuble vous devez immatriculer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Une fois inscrit, vous obtenez un numéro SIRET à reporter sur votre déclaration complémentaire de revenus, n°2042-C-PRO, à remplir chaque année.

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